Huslejeloftet skaber problemerne på udlejningsmarkedet

Debatindlægget blev bragt på Finans.dk mandag den 13. januar 2020. 

Danmark er i oprør over ”grådige” udenlandske kapitalfonde, der investerer i danske ejendomme for at tjene penge. Boligminister Kaare Dybvad vil derfor indføre endnu en huslejebremse på det private udlejningsmarked. Forslaget er dog en symptombehandling, som ikke tager fat i det grundlæggende problem: Huslejeloftet.

Omkring 20 pct. af boligerne i Danmark er privat udlejning, og vilkårene for privat udlejning har derfor stor betydning for mange. Allerede nu udsættes det private udlejningsmarked for meget subsidiering og regulering.

Faktisk har alle kommuner en form for lejeloft for privat udlejning i bygninger opført før 1991. Huslejeloftet betyder meget firkantet, at udlejer i forbindelse med forbedringer og renoveringer ikke selv kan bestemme den efterfølgende husleje.

Nu vil ministeren stramme reglerne yderligere med krav om energimærker, karensperioder og fastfrysning af valuarvurderinger. Dybvad foreslår helt specifikt at ændre BLR $ 5 stk. 2, så huslejen for et gennemgribende forbedret lejemål ikke kan stige væsentligt. Altså bremses lejen.

Hvis udlejere alligevel istandsætter, så vil ministerens regulering specielt gavne unge par og enlige uden børn, som i høj grad bor i små private lejemål af lav kvalitet i de større byer.

Boligministerens forslag er dog symptombehandling, for dårligdommene skyldes huslejeloftet. Huslejeloftet betyder, at udlejere ikke har nogen økonomisk tilskyndelse til at vedligeholde og forbedre nedslidte boliger. Udlejerne kan nemlig ikke få de penge, de bruger på istandsættelser, igen ved at hæve huslejen tilsvarende.

Samtidig betyder en lav husleje, at nogle lejere får lettere adgang til boliger, de ellers ikke ville have kunnet betale. Andre lejere kan have svært ved at flytte fra de billige boliger. Det betyder igen, at færre personer vil flytte til og fra disse boliger, og mobiliteten på det private boligmarked vil derfor falde. Der er faktisk risiko for boligmangel, fordi efterspørgslen efter billige boliger bliver større end udbuddet.

Den mindre til- og fraflytning til privat udlejning kan smitte af på arbejdskraftsmobiliteten, som i sidste ende vil forværre dansk økonomi.

Da det private lejemarked ikke kan tilpasse priserne efter udbud og efterspørgsel, må ejermarkedet tilpasse sig. Det fører til unødige store prisudsving, der giver økonomisk ustabilitet og en tilfældig omfordeling særligt for unge familier, der skal købe deres første bolig.

Vil man løse problemerne, bør man fjerne huslejeloftet, så det private boligudlejningsmarked bliver effektivt. Så vil udlejningsboliger blive dyrere i områder, hvor efterspørgslen er høj, og billigere i områder, hvor efterspørgslen er lav.

Lejerne må så flytte til de lejemål, hvor de kan betale huslejen, som passer til markedsprisen på det private udlejningsmarked.

Hvis boligministeren stadig ønsker at sikre billigere boliger i byerne, så er det en god ide at fremme almene boliger, som drives non-profit, og ikke indføre yderligere stramninger, som hæmmer det private udlejningsmarked.